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重磅!国务院发文:统一建设用地市场,盘活宅基地,集体土地入市,为乡村旅游提供了更广阔空间!

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来源:国务院、田园城市发展研究中心

近日,中共中央国务院发布了《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》)。党中央建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系这一重大决策部署的全面落地,标志着我国城乡关系经由“统筹发展一体化发展阶段,正式迈向了融合发展的新阶段。

《意见》的提出为乡村旅游的发展提供了更加广阔的空间,是推进“乡村振兴战略和城乡融合发展的重要指导意见。《意见》六大亮点:

一、逐步消除城市落户限制

今年4月初国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,在城市落户上已经有了很大突破,包括城区常住人口100—300万的型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300—500万的型大城市要全面放开放宽落户条件。

这次《意见》进一步明确放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,提出到2022年逐步消除城市落户限制,到2035年基本建立城乡有序流动的人口迁徙制度,户改的方向和路径已然明确。人是城乡融合的核心,户改推动的人口的流动和迁徙,必将带来全国经济地理版图、城市竞争格局、产业结构体系等重要变化。

二、建立城乡统一的建设用地市场

土地要素市场在城乡之间发展不平衡、不统一,是城乡二元壁垒的突出体现。尽管建立城乡统一的建设用地市场在党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就有所提及,并不是一个新提法,但这次《意见》提出,到2022年,城乡统一的建设用地市场要基本建成;到2035年,城乡统一建设用地市场要全面形成,给出了明确的时间表,对这一重大改革举措的落地落实至关重要。

三、宅基地进一步放活

土地是城乡要素流动和市场化配置的重点,“三块地中,宅基地又尤为复杂重要。《意见》不仅提出探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置,对宅基地还权赋能;同时,提出鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋,在满足条件的情况下县级政府可以有效利用乡村零星分散存量建设用地,并探索对存量宅基地实行退出有偿。也就是说,不退出的允许集约利用、盘活增值,退出的兑现权益、给予补偿。

扩展阅读:宅基地入市怎么入?

中共中央、国务院印印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》指出,除了要探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置外,还要建立集体经营性建设用地入市制度,加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证:

在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市;允许村集体在农民自愿的前提下,依法把有偿收回的限制宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

新一轮土地制度改革起于四年前。有专家表示,过去宅基地虽然也被视为集体建设用地,但并不能作为集体经营性建设用地而直接入市,而此次印发的《意见》是本轮土地制度改革的延续。

四、集体经营性建设用地入市扩量

集体建设用地入市是“三块地改革试点的任务之一。但据统计,农村集体建设用地中,经营性建设用地只占到14%左右,对不少地区而言根本没有集体经营性建设用地。这次《意见》提出,按照国家统一部署,允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。这一提法,打通了三块建设用地转变转换的通道,这无疑是这份文件最有含金量的政策之一,必将带来重要深远影响。

扩展阅读:那么此次集体土地利用将会给楼市带来哪些影响呢?

一、集体经营性建设用地直接入市意味着土地的所有权人可以进入土地市场自由买卖和出租土地,这将会给土地价格带来一定的影响,但又因为土地类型限制在了工业用地和商业用地等经营性建设用地,所以此举在短期内不会对住宅用地造成影响,也就不会影响商业住宅的价格,更不会造成楼市突然变天,但值得注意的一点是“住房租赁市场,因为在此次土改中租赁房并未受到限制,反而有了上升的空间,加上之前深圳提出的加快租赁住房建设,由此推断此次改革也是为了给租赁住房建设提供更为充足的用地。

二、集体经营性建设用地入市主要影响了服务业,工商业,化工业等建设用地,其中受到冲击最大的还是一二线城市的商业用地,毕竟非农用地一旦入市,人口净流入最大的城市和土地供应最紧张的城市将会最早受到冲击。

三、供地模式或许出现变化。如今土地供应市场已经出现萎缩,征地成本和土地价格也一路上升,如果这个草案正式出台势必会让征地的成本和环节大大减少,既提高了供应端的数量,又降低土地的基准价格,也就会形成对高房价的对抗,而其中最为有利的则是正在推进城镇化的农村。

五、集体经济混改

国有经济和集体经济都是公有制的实现形式。国有企业混合所有制改革早已拉开序幕,大量集体资产却长期“沉睡2017年底,全国农村集体账面资产总额为3.44万亿元,村均达到610.3万元。引入其他所有制经济,带入资金、产业、技术等,发展集体混合所有制经济,应该成为发展壮大集体经济的有益探索。《意见》提出,探索在政府引导下工商资本与村集体合作共赢模式;创新农村集体经济运行机制,探索混合经营等多种实现形式。集体经济混改,会不会成为下一个风口?

六、设立国家城乡融合发展试验区

试点是重要的改革方法。建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,本质上是革故鼎新,土地制度改革、城乡统一的建设用地市场建设等,涉及面宽,路子还不够清晰,需要在市县两级,通过设立国家城乡融合发展试验区,先行先试、观照全局。关于国家城乡融合发展试验区,后续应该会有具体实施意见和申报方案。

附政策图解:

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